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房地产行业周报:推盘下降、成交低迷,库存连降5周,共有产权和租售并举体现长效机制思路

发布时间:2017-08-07    研究机构:华创证券

投资要点

上周(7.29-8.4)主流47城周成交环比-2%,其中一二线环比-5%,三四线环比+6%,成交低位徘徊;月成交同比-16%,其中一二线同比-22%,三四线同比-2%(三线-9%,四线+20%),一二三线同比梯度变差,但四线仍相对较好,热销城市能级仍持续下沉;库存方面,上周19个重点城市住宅可售面积环比降0.7%,已经连续5周库存下降,3个月移动平均去化月数在8.0个月,目前供给收缩依然快于需求下降,行业依然处于去库存,本轮去库存已达2.5年,已远超过往周期1.5年的惯例,库存周期延长必然导致房地产周期的延长,从而出现今年诸多周期反常现象;政策方面,北京拟推共有产权住房,成都租住由政府提供人才公寓满5年后可按入住时房价购买,河南、广州等省市进一步落实发展住房租赁市场工作部署,共有产权和租售并举或是我国在房地产市场长效机制建设的进一步探索,另外福州严禁价外加价捆绑搭售,广州不接受政府价格指导的项目一律不办理网签,显示出政策端在于价格的管控趋严。我们维持“货币周期淡化以及库存周期延长共同推动销量小周期延长的判断”以及本轮三四线热销来自于“棚改货币化为三四线核心驱动力+三四线供需自我改善”的判断,并关注集中度快增以及央企改革的推进,维持板块推荐评级,新增推荐蓝光发展,小幅调整推荐组合:1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、首开股份;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、蓝光发展、荣盛发展(002146)、中南建设。

1.房地产行业数据

上周47个重点城市新房合计成交548万平米,环比下降1.7%;8月截止上周合计成交341万平米,环比+6.9%,同比-15.9%。其中当月月成交同比降幅较7月收窄8.4pct;其中,一、二、三、四线城市上周成交面积分别环比变化:-15.8%、-2.4%、+4.7%、+8.1%,当月月成交同比分别为:-46.4%、-13.6%、-8.7%、+19.9%。19个重点城市合计住宅可售面积为7,517万平米,环比下降0.7%;3个月移动平均去化月数为8.0个月,环比上升0.1个月。

2.主要政策新闻

北京拟推共有产权住房,新北京人分配不少于30%,未满5年不得转让产权份额;广州新政称不接受政府价格指导的项目一律不办理网签备案,并要求严格落实发展住房租赁市场工作部署;成都将开展住房租赁试点工作,将组建3-4家国有住房租赁公司,租住由政府提供人才公寓满5年后,可按入住时房价购买;福州规范商品房销售,严禁价外加价捆绑搭售;武汉公布全市可售楼盘名单应对捂盘惜售;河南住房租赁合同范本出炉,明确租金不得随意上涨;雄安、粤港澳规划9月上报,环杭州大湾区在积极筹划;中指院发布数据,7月中国29城楼市成交同比降26%。

3.公司动态跟踪

万科A发行公司债券,票面利率为4.54%;保利地产全资子公司在全国中小企业股份转让系统挂牌获准;招商蛇口4.95亿元收回蛇口工业区三宗地6.1万平,加速深圳太子湾片区开发建设;华侨城A转让北京侨禧49%股权与泰和集团,未来双方将在文化旅游、地产、教育及特色小镇等维度继续开展合作;光明地产公司收购杭州千岛湖立元置业有限公司61%股权及相应债权;华夏幸福拟签订南京经济技术开发区龙潭产业新城政府和社会资本合作项目合同;首开股份通过全资子公司股权收益权转让方式进行融资;南京高科拟认购南京银行非公开发行A股股份。

4.板块行情回顾

上周SW房地产指数下跌1.85%,沪深300指数下跌0.38%,相对收益为-1.46%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第24位。个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:海航投资、市北高新、天业股份、东方银星、陆家嘴。

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