移动版

房地产6月土地市场供需分析:宅地供应回升、成交放量,预计下半年迎来放量阶段

发布时间:2017-07-06    研究机构:华创证券

4月土地供应新规之后,5、6月地方政府主动加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量,推动住宅类供地连续2月出现30-50%的环比大幅回升,并且同比数据也连续2月维持在10-20%的增长;由此6月住宅类土地成交环比大增98%和同比大增30%,其中二线城市放量尤为明显,并且考虑到后续土地供应仍将逐步加大,预计下半年或将迎来土地成交放量阶段,但需要注意的是,本轮房地产去库存已经历时2.5年,远大于过往两轮小周期中平均约1年的水平,因而后续土地加库存也需要历时更久;土地供需方面,土地成交/需求比已从2月1.7倍趋势性下降至6月0.8倍,土地市场供需改善,并且随着土地供应量增加和房企资金趋紧,预计后续土地溢价率也将逐步回落,地价也将逐步趋于合理,尤其一二线地价回落有利于一二线的土地成交放量,不过由于本轮房企补库存意愿强烈,地价溢价率回落过程中也将保持一定地价热度。我们维持小周期延长造成周期反常及棚改货币化推动三四线热销的判断,关注集中度提升,维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)一二线资源:招商蛇口、华侨城A、首开股份;2)龙头房企:万科A、金地集团、保利地产;3)三四线开发:新城控股、荣盛发展(002146)、中南建设。

支撑评级的要点

1. 供应:6月宅地供应环比+18%、同比+6%,住宅供地连续2月回升6月,百城各类型土地合计供应11,148万平米,环比+18%,同比+6%,累计同比+4%。环比来看,住宅用地+18%、商住用地+56%、商服用地+11%、工业用地-3%;同比来看,住宅用地+13%、商住用地+5%、商服用地-22%、工业用地+7%;累计同比来看,住宅用地+22%、商住用地-14%、商服用地-6%、工业用地-1%;其中,住宅类用地(住宅+商住)供应5,543万平米,环比+31%,同比+10%,累计同比+6%。环比来看,一线+174%、二线+46%、三四线+3%;同比来看,一线+226%、二线+8%、三四线-2%;累计同比来看,一线+59%、二线+2%、三四线+7%。5-6月土地供应大幅度改善,尤其一二线住宅类土地连续放量,将带动其下半年成交放量,同时本轮小周期去库存时间远远大于过往,因而后续加库存也会历时更久。

2. 成交:6月宅地类成交环比+98%、同比+30%,预计土地成交或放量6月,百城各类型土地合计成交7,755万平米,环比+23%,同比-5%,累计同比+11%。环比来看,住宅用地+84%、商住用地+128%、商服用地+8%、工业用地-28%同比来看,住宅用地+61%、商住用地-0%、商服用地-28%、工业用地-34%;累计同比来看,住宅用地+41%、商住用地+0%、商服用地+4%、工业用地-3%。其中,住宅类用地(住宅+商住)成交4,483万平米,环比+98%,同比+30%,累计同比+23%。环比来看,一线+57%、二线+254%、三四线+20%;同比来看,一线-5%、二线+80%、三四线-6%;累计同比来看,一线+48%、二线+15%、三四线+29%。5、6月地方政府主动加大了住宅类土地的结构占比以及供应数量将推动下半年成交放量。

3. 供需:6月地价下行,其中一二线下行、三四线上行,溢价率回落6月,供需指标方面,百城住宅类土地供需比(成交/供应)0.81倍,环比上升52%。其中,一线0.35倍,环比下降43%,二线0.85倍,环比上升143%,三四线0.84倍,环比上升16%。价格方面,住宅类用地成交楼面均价4678元/平米,环比-10.8%,同比-3.7%,其中,一线、二线和三四线分别环比-8%、-16%、-22%,分别同比-48%、-25%、+138%。溢价率方面,百城住宅类土地成交溢价率35%,较5月下降23pct,其中,一线29%、二线33%和三四线43%,分别较5月+12pct、-25pct 和-31pct。土地市场供需关系持续改善,伴随土地供应量增加和房企资金趋紧,预计房价也将逐步趋于合理,尤其一二线地价回落有利于一二线的土地成交放量。

申请时请注明股票名称