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疫情过后 房价会跌还是涨?

发布时间:2020-02-28 07:52    来源媒体:金融界

别指望大规模的房地产刺激或者救市,房价不具备大涨大跌的基础。

一场突如其来的疫情,让楼市几近“冰封”。

“春季的返乡置业、年后的小阳春,基本都没了。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲说。

按照惯例,每年这两三个月,楼市都会有一波购房小高峰,特别是三四线城市的楼市,受益于返乡潮,会涌现出不小的购买力。

但中原地产研究中心的数据显示,自2020年1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年跌去近90%。

一时间,房企动作频频,市场热议纷纷——

“恒大这种大房企都在降价了?”“七五折力度不小,据说极限优惠能有六四折?”“如果其他房企跟进,那不是要打价格战了吗?”

一方面,对房价的下跌产生预期,购买人士陷入观望情绪;另一方面,央行释放流动性、房企仍在不断拿地,似乎又透露出房企的殷实家底和良好的市场预期。

这种又涨又跌的矛盾如何理解?疫情过后,历经数年的房地产调控是否会有所松动?房价到底会涨还是会跌?

房企扛不住?

这段时间,继恒大之后,大部分房企都早早搞起了花式营销,直播售房、无理由退房和大手笔折扣……轰轰烈烈拉开了阵势。

是什么让他们如此紧张?

其一,销售回款少。

全国打响疫情防控攻坚战之后,除了餐饮、旅游、影视等行业,房地产也受到了显著影响,至少有60个城市的售楼处暂停开放。

实际上,春节之后的北京、广州等地,房企已经陆续开放线下售楼处,但据《财经国家周刊》记者了解,目前看房需要严格预约,实际到访的人数非常少,成交的也大多是节前意向很明确的老客户。

而房企所谓的线上售楼,也是雷声大雨点小,真正能转化多少也要打个问号。

“来到直播间的粉丝几乎没有客户,多是同事捧场。”一位刚刚“下线”的置业顾问说,与网红相比,他们缺少主播经验,无法与用户形成共鸣,直播渠道又是自家小程序,说得天花乱坠,但实际没太大用。

这也是大多数房企直播售楼的状态。

房子卖不出去,销售业绩和现金流自然要受影响。

以全联房地产商会调研的某家房企为例,春节期间单月销售减少80亿元,以往每月可获贷款40至60亿元,如今贷款金额也遭腰斩,单月资金缺口将达到100亿元以上,这还不算企业人员工资、待支付工程款、利息费用等其他刚性支出。

其二,债务压力大。

2020年,中国房地产行业处于债务的集中兑付期。

克而瑞报告显示,今年95家房企年内到期债券将超过5000亿元,较2019年上涨45%。从利息支出情况来看,统计的70家房企每月利息总支出将超过350亿元。

不同于其它行业,房地产公司大部分都是高负债比例,每天的利息最多能以亿为单位计算。“不能销售、不能开工,但是贷款利息不会少,没有回款就没钱还利息。”一位中型房企的财务负责人表示。

具体来看,融资成本高、净负债率较高、短债占比高的房企,受疫情的影响较大,比如荣盛发展、奥园、融创等。

还有另一类房企,影响也较大,即在湖北地区土地储备规模比较高,特别是湖北当地的民营房企。

这两大因素,构成了未来一段时间房企降价最大的动力。

58安居客房产研究院分院院长张波认为,不少企业现金流都很紧张,中小房企会面临破产重组,建议能卖一套是一套。

他说,“这一波较量之下,掉队的、周转回款跟不上的房企就会滑落下去,业内分化将更为明显。”

阳光城集团执行副总裁吴建斌说,房企现在要“狠抓现金流”,特别是注意盘活一些历史“内存”,重点聚焦在应收款的催收、监管资金的盘活等方面,销售上能卖多少卖多少,同时,运用好政府的各项“纾困”政策。

“卖房子很讲究时机,特别是在市场变化的转折点。”一位房企的营销部门负责人说,“早一步行动(打折、优惠),就能锁定更多的客户,也为后期生产恢复和业绩稳定,提供重要保障。”

政府会出手?

与房企打折营销相对应的是,放松限购、调整销售规则、恢复市场流动性……随着地方政府开启“调整”,“楼市会涨一波”的舆论开始在市场上流传。

这一观点有哪些支撑?

其一,调控政策松动。这也是市场认为影响最大的因素。

楼市是政策市。近期,为了应对疫情影响,各地房地产和金融政策的确出现一些松动迹象。

我们选择三个典型城市,分析一下可能产生的影响。

首先是第一时间出手的苏州。

2月19日,苏州宣布住宅(商住)地块不统一要求设置竣工预售许可调整价;超过市场指导价的,不统一要求项目工程结构封顶后申请预售许可,等等。

2月21日,苏州相城区又出台规定,放宽全日制本科以上学历落户限制和高技能人才的购房限制。

后一项政策过去一年很多地方搞过,从实际反馈来看,很少会给楼市带来特别大的波动。

前一项政策对于购房人来说,直接相关性不大,但对于房企来说,力度很大,分别从土地流动、部分放松限售,安抚了市场情绪,意在恢复楼市流动性,提振信心。

富力地产苏州公司总经理龚敏能认为,苏州的“新政”一方面减少了房企拿地的顾虑,稳定了土地市场的供需;另一方面,也缓解了高价地项目的压力,规避了此类项目可能的隐患。

其次是率先提出降低首付的驻马店。

2月21日晚,驻马店提出降低公积金购买首套房首付比例、提高公积金贷款额度、给予购房补贴等17条政策。

业内分析人士认为,降低首付,重在刺激市场需求,看起来是在救市,似乎更是在救企。并且,这会鼓励其他城市效仿。

果然,两天之后,南宁就发布通知,宣布购房者在购买第二套房时可以使用公积金贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,南宁新政体现了对改善型购房需求的支持,能够刺激刚需和意向改善型客户积极入市,在短期内有效提振市场信心。

其二,融资利率走低。

货币政策方面,2月20日,央行宣布一年期LPR下调10个基点,5年期下调5个基点。如果照基准利率计算,100万元商业房贷,等额本息偿还30年月供,降息后每月减少30.18元。

易居企业集团CEO丁祖昱预测,考虑到今年一季度的经济形势,政府大概率会出台一系列如降息、降准等政策,房企的融资成本会出现明显下降。

实际上,房企借钱,确实也更便宜了。

统计显示,仅仅在2月5日至2月11日期间,就有多家房企发行短融、中票进行融资,融资利率较2019年第四季度、2020年1月份都有明显下降,以招商蛇口为例,其2月11日发行10亿元的超短融债券,利率仅为2.7%。

另一个表现是最近北京、上海土地市场的火热,老牌英资怡和洋行在上海拍出310亿元的地块,北京8天出让9宗地进账363.89亿元……

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,这也是因为近期国家释放出大量的货币和流动性,利好部分房企特别是国资背景的房企进行融资,提高了拿地积极性。

稳是基调,别指望大涨大跌

房价上涨和下跌的动力,究竟哪个能占上风?

这就需要理解地方政府“救市”的出发点和本意。

从本质上看,部分城市放松调控的目的,其实不是救市,而是在“稳”市场。

疫情之下,各行各业都需要一定的支援,只不过楼市作为支柱产业,获得了先于其它行业的便利政策。

俗话说,会哭的孩子有糖吃,房地产行业就做出了很好的“表率”,许多行业协会在第一时间就开始大力“吆喝”。

“2018、2019年,国家已经定调了,不要期待房地产业占用更多的资源,这一点不会因为一次疫情而改变。”阳光城集团执行副总裁吴建斌提示说。

此外,“因城施策”和“因时施策”的原则下,适度微调楼市调控政策,仅限于针对企业的便利,并不具备推涨房价的因素。

从各地的政策来看,目前,地方政府主要是针对受疫情影响的开发企业给予一定的扶持,主要针对供给侧,对于需求侧,还没有政策出来。

而且如果长期观察楼市,会看到一个非常有规律的现象,市场预感房价会因为现阶段的调控放松而上涨的时候,各级政府和各个管理部门都会出面,重申楼市“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这些都说明,大规模的房地产刺激或者救市是不会出现的,房价上涨过快的地方大概率是会被约谈的。

除此之外,还有一点是肯定的:房价大跌的可能性也不大。

其一,利率下调和政策松动的“托底”像一张安全网,帮助房地产市场在疫情过后进行恢复和反弹,累积的购房需求只会滞后而不会消失,“平稳”从来都是近些年政策强调的关键词。

其二,楼市从来都是“买涨不买跌”。对开发商来说,价格降一些,房子会更好卖,但降太多,反而没人敢接盘了。

哪一次降价不是引来老业主的激烈维权?更不用说,房价牵着整个国家的金融系统、信用体系乃至经济体系,房价急剧跳水的连锁负面反应,是很难承受的。

往年的信贷刺激,让一些人形成强烈的路径依赖,认为凡有风吹草动、经济遇挫就会信贷放水,最后流入楼市推高楼价,这当然是一种误解。

从最近多次的情况来分析,现在央行放出的水,都流向了哪里?流向实体企业,流向中小微企业,流向受这次疫情冲击较大的餐饮、交通、住宿等行业……

对于刚需购房者来说,还是那句老话,需求点到了,经济条件允许了,该买还得买;至于那些盼望放水刺激楼市,希望抄底大赚一笔的投机客,还是清醒些为好。

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